ما المقصود بالتثمين العقاري

التثمين العقاري أو التقييم العقاري له ثلاث معاني رئيسية، وهي:

1. – الرأي المهني أو القيمة التقديرية للعقار.
2. – إجراء تقدير القيمة.
3. – تقرير يبين الإجراء المتبع والبيانات المستخدمة لتقدير القيم.

اتخاذ قرار بيع عقار في الكويت قد يكون لأسباب مختلفة، فقد يكون بغرض استثماري الهدف من ورائه جني أرباح من خلال إتمام الصفقة، وقد يكون قرار بيع العقار نابعا عن رغبة في تغيير السكن والانتقال إلى بيت جديد لأسباب شخصية، كما أنه يمكن أن يكون لحاجة إلى سيولة مالية تمكن مالك العقار من الاستثمار في مشاريع أخرى. ومهما اختلفت الأسباب ودواعي البيع، فإن البائع يجب أن يتبع خطوات محددة، وينتبه إلى نقاط معينة من أجل بيع العقار وإتمام الصفقة بنجاح، وتحقيق الهدف من وراء هذه العملية، حيث يجب على البائع تحديد سعر العقار بدقة، وذلك عبر تثمين الوحدة العقارية وفقا لمعايير متعارف عليها، وفي احترام تام للقوانين المعمول بها داخل الدولة، ويجب على مالك العقار تحديد طريقة البيع، هل هي مباشرة تضم فقط طرفي الصفقة، البائع والمشتري، أو تقتضي تدخل أطراف أخرى مثل الوسطاء العقاريين. وأخيرا وليس آخرا، كيف يمكن للبائع التسريع في وتيرة البيع، والحصول على سعر جيد للعقار وإتمام الصفقة في أفضل وأحسن الأحوال.

وتجدر الإشارة في هذا الصدد إلى أن الوسيط أو المشتري المباشر للعقار يجب أن يتأكد من توفر تثمين رسمي معتمد للعقار قبل الشروع في تفاصيل المعاملة في حالات خاصة مثل حالات العقارات التي تدخل في الميراث، أو العقارات الممنوحة، وأيضا في حالات القروض.

1-خدمة تقييم العقار في الكويت

يمكن للبائع الذي يرغب في بيع العقار في الكويت أن يلجأ إلى الجهات الحكومية والشركات المختصة عادة في تثمين العقار في الكويت ، التقييم العقاري الذي يقدم مثل هذه الخدمة للراغبين في تقييم أرض فضاء أو أرض تملك منحة، أو تقييم منشأة عليها فيلا سكنية، أو تقييم شقة سكنية، علاوة على إمكانية تقييم أرض منشأ عليها مبنى تجاري او مجمع فلل، أو تقييم المباني الصناعية وسكن العمال، أو تقييم مبنى دون الارض، أو تقييم أرض منشأ عليها فندق . فيمكن لكل بائع أو مستثمر أن يتقدم بطلب رسمي للجهات المختصة بهذا الشأن.

2-الطرق التقليدية المتبعة لإجراء التثمين العقاري

تتم عملية التقييم العقاري عادة عبر طرق تقليدية متعارف عليها في غالبية الأسواق العقارية سواء في الكويت أو بقية الأسواق المجاورة أو الدولية، وتعتمد هذه العملية بالغة الأهمية على:

– إجراء مقارنة بالسوق والقصد هو مقارنة العقار المزمع بيعه بالعقارات التي تم بيعها في نفس السوق.

3-متطلبات خدمة تقييم العقار في الكويت:

ويقتضي الحصول على مثل هذه الخدمة تقديم مجموعة من الوثائق الرسمية التي تثبت ملكية العقار لصاحبها، وتمنح الجهة الحكومية او الشركات معلومات تفصيلية عن العقار، حيث يجب على العميل الراغب في تثمين العقار في الكويت أن يدلي بنسخة من الملكية، ومخطط البناء التفصيلي الذي يتضمن معلومات عن مساحة البناء المعتمد من طرف بلدية المحافظة التابع لها العقار، بالإضافة إلى كشف تفصيلي أيضا حين يتعلق الأمر بفلل يبين عددها وعدد الغرف وقيمة الإيجارات، وعدد المباني التجارية والوحدات حين يتعلق الأمر بالعقارات ذات الاستعمال التجاري.

4-رسوم التثمين العقاري:

وتختلف رسوم خدمة تثمين العقار في الكويت حسب نوع العقار الذي سيتم بيعه، حيث تتراوح هذه الرسوم التي تدفع إلى الجهات الحكومية او الشركات.

5-العوامل التي تؤثر في عملية تثمين العقارات في دولة الكويت

تتأثر العقارات في دولة الكويت تحديداً بعدة عوامل أساسية حسب البيعات التي تمت في هذه المنطقة حيث يتأثر السوق العقاري في الكويت بمجموعة من العوامل التي يلعب كل منها دور هام في تحديد القيمة الشرائية والقيمة الأعلى والقيمة الأدنى للعقارات حسب نوعها، وفيما يلي، نستعرض لكم عشرة من هذه العوامل:

• – أسعار النفط: حيث يؤثر سعر النفط على مستويات السيولة وعلى القوة الشرائية والأداء الإقتصادي للدولة.
• – أسعار العملات: حيث تبلغ نسبة المستثمرين بعملات غير مرتبطة بالدولار الأمريكي 40% الى 50%.
• – الاستقرار السياسي: يؤثر الاستقرار السياسي في الدول على النمو العقاري بشكل مباشر.
• – العرض والطلب: يجب أن تتوفر الموازنة بين العرض والطلب لاستمرار زيادة منحنى النمو العقاري.
• – التشريعات: وجود بنية تشريعية قوية تقوم بحماية حقوق أطراف التعاقد يعتبر سبب رئيسي للحصول على الثقة في السوق العقاري.
• – الرهن العقاري: يلعب الرهن العقاري دوراً مهماً في زيادة النمو في قطاع العقارات.
• – ثقة المستثمرين: ترتبط ثقة المستثمرين بالحفاظ على النمو العقاري برابط مباشر ومؤثر جداً على استقطاب رؤوس الأموال.
• – أداء القطاعات الاستثمارية: يقوم المستثمرين بالنظر الى الأداء العام للقطاعات التي يرغبون بالاستثمار بها.
• – الإنفاق الحكومي: وتشمل الإنفاق على مشاريع البنية التحتية على نحو مستمر للعمل على رفع التنمية الاقتصادية.
• – التسجيل العقاري: وتشمل الرسوم التي تفرضها الدولة على تسجيل وتقييد العقارات في الدوائر الحكومية.

وبالنظر إلى هذه العوامل العشرة، فإنه يوجد إختلاف بين كل من هذه العوامل في التأثير على القيمة الشرائية وأسعار العقارات في الكويت، ولكن إجمالاً، فإن السوق الكويتي اليوم يشهد انخفاضا ملحوظاً في سوق العقارات مع الأخذ بعين الإعتبار حدة المنافسة عالمياً، وأن السوق العقاري الكويتي  يستقطب العديد من رؤوس الأموال من جميع البلدان.